老舊小區(qū)改造，應(yīng)問計(jì)問需于民

　　南農(nóng)大社區(qū)內(nèi)居民樓的加裝電梯

　　今年7月，國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）出臺(tái)，老舊小區(qū)改造成為熱門話題。記者第一時(shí)間調(diào)研大量老舊小區(qū)并采訪相關(guān)專業(yè)人士后發(fā)現(xiàn)，“居民需求如何協(xié)調(diào)”“改造后誰來管”“錢從哪里來”等難題依然是制約該項(xiàng)工程的“攔路虎”，不過，通過長(zhǎng)期的多方探索，老舊小區(qū)改造的思路正在變寬，辦法也正在增多，專家認(rèn)為應(yīng)問計(jì)問需于民。

　　點(diǎn)菜下單，這里問計(jì)問需于民

　　2020年，南京計(jì)劃整治的老舊小區(qū)約68個(gè)，上世紀(jì)90年代竣工的許府巷片區(qū)是其中之一。來到整修現(xiàn)場(chǎng)，許府巷南側(cè)3棟沿街的居民樓被綠色的紗網(wǎng)和木架“裹”得嚴(yán)實(shí)，而道路另一側(cè)，1棟樓房已揭開了“面紗”，嶄新的淺咖色墻體、整齊排放的空調(diào)架，全然一副新小區(qū)的模樣。

　　“這次小區(qū)整治的重點(diǎn)是統(tǒng)一樓頂、墻面，另外還會(huì)做路面翻新、樓道翻新等。”上海建工四建集團(tuán)許府巷片區(qū)現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人顧千明告訴記者，“這次整修的標(biāo)準(zhǔn)只有260元一平方米，無法讓每一位居民都滿意。”此前，不少小區(qū)的整修標(biāo)準(zhǔn)上千元，除了最基礎(chǔ)的公共區(qū)域整修，還會(huì)把每家的窗戶換成雙層鋼化玻璃，并裝上防盜窗等。

　　記者了解到，每平方米不超過260元的標(biāo)準(zhǔn)，來自于《南京市棚戶區(qū)改造和老舊小區(qū)整治行動(dòng)計(jì)劃》的規(guī)定，把有限的財(cái)力用在“刀刃”上。

　　整修標(biāo)準(zhǔn)“統(tǒng)一”，老百姓的需求卻很“個(gè)性”。“六樓如果同意改造電動(dòng)車停車棚，我就愿加裝電梯。”“一樓同意裝電梯，我就支持改車棚。”在摸底一個(gè)小區(qū)的居民需求時(shí)，調(diào)查員謝宇飛犯了愁，好事也是難事，成為他的最深體會(huì)。

　　好在，轉(zhuǎn)機(jī)來了。“玄武區(qū)在南京率先建立‘點(diǎn)菜下單’模式，將小區(qū)整治內(nèi)容分成5大項(xiàng)62小項(xiàng)，涵蓋房屋整治、環(huán)境整治、配套設(shè)施建設(shè)等，讓居民在有限的資金范圍內(nèi)，根據(jù)小區(qū)實(shí)情先解決剛需。”玄武區(qū)住房保障和房產(chǎn)局負(fù)責(zé)人告訴記者，目前正在進(jìn)行改造的板倉(cāng)街78號(hào)小區(qū)，改造前積極發(fā)動(dòng)群眾，問計(jì)問需于民，在聽取群眾迫切需要解決問題的基礎(chǔ)上完善方案。

　　“此次《意見》將老舊小區(qū)改造分為基礎(chǔ)類、完善類和提升類，重視因地制宜、分類指導(dǎo)的原則。”著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝認(rèn)為，老舊小區(qū)改造對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需有很大好處，但中央也明確要求各地區(qū)分輕重緩急，杜絕不切實(shí)際的盲目舉債推進(jìn)，保證了可持續(xù)性。

　　長(zhǎng)效管理，“保鮮”改造小區(qū)

　　《意見》為改造提供了可持續(xù)性，老舊小區(qū)改造后如何“保鮮”則需要各方“大動(dòng)腦筋”。

　　“大家從來沒交過物業(yè)費(fèi)，以前一年就是交50元的衛(wèi)生費(fèi)。”在無錫一處改造過的小區(qū)內(nèi)，65歲的王阿姨告訴記者，改造后要收物業(yè)費(fèi)，很多住戶不習(xí)慣，收費(fèi)難，改造后的小區(qū)疏于管理，出現(xiàn)“回潮”現(xiàn)象。

　　對(duì)改造小區(qū)實(shí)行長(zhǎng)效管理，江蘇多地展開了先行先試。最近，南京玄武城建集團(tuán)正在抓緊推進(jìn)全區(qū)約1900棟樓、近390萬平方米、4.9萬戶的老舊小區(qū)物業(yè)管理兜底工作，通過摸底調(diào)研與實(shí)地考察，將兜底老舊小區(qū)劃分為76個(gè)服務(wù)片區(qū)，先行安裝257個(gè)監(jiān)控點(diǎn)位，落實(shí)技防、安防要求，并逐步派駐約700名各類物業(yè)人員進(jìn)駐。

　　“小區(qū)整治工作僅僅是其中一個(gè)開端，依靠‘建’‘修’，解決的只是基礎(chǔ)條件的問題，更重要的是長(zhǎng)效管理，維護(hù)整治成果。”上述玄武區(qū)住房保障和房產(chǎn)局負(fù)責(zé)人告訴記者，為防止問題反復(fù)，玄武區(qū)要求小區(qū)整治前必須實(shí)施違建拆除、健全業(yè)主自治組織，建立長(zhǎng)效管理模式，并且要求街道根據(jù)管理狀態(tài)的考核結(jié)果下?lián)荛L(zhǎng)效管理資金。今年以來，玄武區(qū)進(jìn)一步結(jié)合國(guó)有企業(yè)體制改革，成立了玄武區(qū)城建集團(tuán)，明確小區(qū)整治由城建集團(tuán)實(shí)施，并對(duì)出新后小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，確保小區(qū)臟亂差不“返潮”。

　　“集團(tuán)發(fā)揮各業(yè)務(wù)板塊優(yōu)勢(shì)，建設(shè)公司抽調(diào)專業(yè)工程人員為兜底老舊小區(qū)提供弱電序化服務(wù)，物業(yè)公司引進(jìn)頭部物管企業(yè)人才，提供實(shí)質(zhì)性、標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)服務(wù)。”玄武城建集團(tuán)有關(guān)人士表示，他們有信心逐步引導(dǎo)培養(yǎng)社區(qū)居民形成家園意識(shí)，自覺參與到小區(qū)管理維護(hù)當(dāng)中，增強(qiáng)“花錢買服務(wù)”的自覺性。

　　他山之石，“配套用房”吸引民資

　　從升級(jí)“硬件”滿足“點(diǎn)菜下單”，到再造“軟件”建立長(zhǎng)效管理，既有一次性的投入，也有細(xì)水長(zhǎng)流的支出。錢從哪里來？“根據(jù)《意見》，老舊小區(qū)改造的處置機(jī)制將按照‘誰受益、誰出資’原則，讓政府、企業(yè)和個(gè)人承擔(dān)部分資金，有望探索PPP模式。”宋清輝認(rèn)為，各地能夠在利益分配機(jī)制上更好創(chuàng)新，并帶動(dòng)更多社會(huì)資本投入這項(xiàng)工程。

　　記者了解到，目前社會(huì)資本愿意介入的領(lǐng)域，大多局限于充電樁、門禁等。而資金需求量更大的，也更為關(guān)鍵的改造項(xiàng)目，社會(huì)資本的參與意愿并不強(qiáng)。“究其原因，是社會(huì)資本難以找到盈利模式，由于改造后的老舊小區(qū)不會(huì)拆遷重建，就不可能通過賣新房獲利，那么投入到新建設(shè)施的資金，未來只能靠物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)來獲得回報(bào)，這個(gè)方式利潤(rùn)率低、投資回報(bào)周期長(zhǎng)。”宋清輝認(rèn)為，老舊小區(qū)改造是民生問題，其商業(yè)模式和房地產(chǎn)開發(fā)的邏輯不同，要想企業(yè)積極參與，就一定要形成補(bǔ)償機(jī)制。

　　吸引社會(huì)資本投資老舊小區(qū)改造，北京勁松街道的做法值得借鑒。在勁松北社區(qū)的改造中，民企愿景集團(tuán)共投入改造資金近3000萬元，全面參與30余項(xiàng)專項(xiàng)改造。之所以愿意大手筆投入，是因?yàn)閯潘山值缹⑸鐓^(qū)的低效房產(chǎn)，例如配套用房、人防工程、閑置空間等，全部無償交給企業(yè)，由其改造后進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。通過在社區(qū)增加養(yǎng)老、托幼、健康等業(yè)態(tài)，愿景集團(tuán)預(yù)計(jì)，收回投資的時(shí)間要比原本預(yù)計(jì)的10年更短。

　　“推動(dòng)老舊小區(qū)改造，確實(shí)需要多方努力。”宋清輝認(rèn)為，居民需要理解，他們從改造中直接受益，自己應(yīng)有所付出；企業(yè)應(yīng)有足夠耐心，通過真正優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)吸引用戶買單；政府應(yīng)借《意見》東風(fēng)，提供更多政策和資金支持。

　　新華報(bào)業(yè)全媒體記者

　　陳澄 洪葉 沈佳暄

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