第二十六條 業主委員會委員、候補委員不得有下列行為：
（一）阻撓、抗拒業主大會行使職責；
（二）弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料；
（三）違反業主大會議事規則、印章管理制度或者未經業主大會授權擅自使用業主大會、業主委員會印章；
（四）打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人；
（五）擅自動用住宅專項維修資金；
（六）超越業主大會賦予的職責；
（七）侵占業主共有財產或者侵害業主合法權益；
（八）違反法律、法規的其他行為。
第二十七條 業主委員會委員、 候補委員有下列情形之一的，其職務自行終止，由業主委員會公示，并向業主大會報告：
（一）因物業轉讓等原因不再是本物業管理區域的業主的；
（二）因健康等原因喪失履行職責能力的；
（三）因犯罪被判處刑罰的；
（四）存在本條例第二十六條所列禁止行為且受到縣（市、區）人民政府城市管理行政主管部門或者街道辦事處（鄉、鎮人民政府）批評教育、責令限期改正，逾期不改正的；
（五）連續六個月缺席業主委員會會議或者不履行業主委員會委員職責的；
（六）業主大會議事規則約定的其他情形。
業主委員會委員職務終止后，由業主委員會從候補委員中按照得票順序依次遞補為委員并公示， 自公示結束之日起十五日內向街道辦事處（鄉、鎮人民政府）備案。
職務終止的委員應當自終止之日起五日內將其保管的檔案資料、 印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。
第二十八條 業主委員會應當按照業主大會議事規則、 業主委員會工作規則的約定召開業主委員會會議。 業主委員會委員不能委托代理人參加會議。業主委員會會議不得以書面形式召開。
業主委員會會議應當有過半數委員出席， 業主委員會作出決定必須經全體委員過半數同意并書面簽字確認， 自作出決定之日起三日內予以公示。
業主委員會可以邀請物業所在地街道辦事處（鄉、鎮人民政府）、居（村）民委員會的代表以及業主代表列席會議。
第二十九條 業主委員會委員不得領取勞動報酬，經業主大會同意，可以給予適當工作補貼。
經業主大會同意， 業主委員會的工作經費、業主委員會委員的工作補貼，可以從業主共有資金中列支。
第三十條 業主委員會任期屆滿九十日前， 業主委員會應當書面告知街道辦事處（鄉、鎮人民政府）、居（村）民委員會。街道辦事處（鄉、鎮人民政府）應當指導、 協助召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。
業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內， 上一屆業主委員會應當在街道辦事處（鄉、鎮人民政府）監督下將其保管的有關財務憑證、 業主名冊、會議記錄等檔案資料、印章及其他屬于全體業主共有的財物， 移交新一屆業主委員會。
業主委員會逾期未能換屆改選、業主委員會不履行職責或者無法正常開展工作達六個月以上，由街道辦事處（鄉、鎮人民政府）指導所在地居（村）民委員會組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。
第三十一條 業主委員會應當向全體業主公開主任、副主任、委員、候補委員的聯系方式， 可以應業主要求每半年公示業主委員會委員、 候補委員繳納住宅專項維修資金、物業服務費、停車費情況以及停車位使用情況。
業主可以查閱業主大會、 業主委員會所有會議資料， 并有權就物業管理事項向業主委員會提出詢問， 業主委員會應當及時答復。
第三章 物業服務企業
第三十二條 物業服務企業應當具有獨立法人資格， 具有承擔物業服務的能力和專業技術力量。
物業服務企業在非注冊地承接物業服務項目的， 應當在簽訂物業服務合同之后十五日內，到物業所在地縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設部門和公安機關派出機構進行信息登記。
第三十三條 物業服務企業應當按照法律法規的規定、 物業服務合同的約定和國家、 省有關物業服務標準和規范的要求，誠信經營、規范服務，為業主提供相應的服務。
第三十四條 物業服務實行項目負責人制度。 物業服務企業應當按照物業服務合同約定， 指派項目負責人負責物業服務項目的運營和管理。 除物業服務合同另有約定外， 項目負責人只能在一個物業服務項目任職。
物業服務企業更換項目負責人的，應當及時告知業主委員會并予以公示。
第三十五條 物業服務企業應當將下列信息公示并及時更新：
（一）物業服務企業的營業執照、項目負責人的基本情況、 聯系方式以及物業服務投訴電話；
（二）物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；
（三）電梯、消防、監控、人民防空等專項設施設備的日常維修保養單位名稱、資質、聯系方式、應急處置方案等；
（四）業主年度交納物業服務費用，住宅專項維修資金使用情況， 利用物業共用部位、 共用設施設備所取得收益的收支情況；
（五）房屋裝飾裝修及使用過程中應當注意的安全事項；
（六）建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處置情況；
（七）其他應當公示的信息。
業主對公示內容有異議的， 物業服務企業應當及時答復。
第三十六條 物業服務事項應當包含下列內容：
（一）建筑物共有部位的維護和管理；
（二）共用設施設備的日常運行、維護和管理；
（三）公共綠化的養護和管理；
（四）公共道路及場地的清掃保潔和公共環境衛生的維護；
（五）安防監控、消防安全管理、安全巡查和防范等工作；
（六）二十四小時門衛管理和車輛停放管理；
（七）公共秩序維護和突發事件應急處置；
（八）物業服務檔案、物業檔案和監控視頻等檔案資料的管理；
（九）法律法規規定和物業服務合同約定的其他事項。
第三十七條 物業服務企業及其工作人員不得有下列行為：
（一）擅自改變物業服務用房的用途；
（二）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營；
（三）除維修管道、線路等特殊情況外，擅自中斷供水、供電、供氣；
（四）擅自設置收費項目，提高收費標準；
（五）泄露業主、物業使用人的信息；
（六）阻撓業主大會召開、業主委員會成立或者履行職責；
（七）其他損害業主、物業使用人權益的行為。
第三十八條 縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設部門應當會同街道辦事處（鄉、鎮人民政府）定期開展物業服務企業服務質量滿意度測評； 建立物業服務企業及其項目負責人信用管理制度，健全物業服務評價體系， 實行信用記分管理，對物業服務企業的基本情況、服務情況、投訴舉報情況等事項進行動態管理。滿意度測評結果和信用評價結果應當向社會公告。
滿意度測評結果和信用評價結果可以作為建設單位和業主大會選聘物業服務企業、調整物業服務收費標準的參考。
物業服務企業服務質量滿意度測評辦法和物業服務企業及其項目負責人信用管理辦法由市人民政府住房和城鄉建設部門制定。
第三十九條 物業服務企業有下列情形之一的，由市、縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設部門錄入物業服務企業信用檔案：
（一）在招投標活動中相互串通投標、提供虛假信息騙取中標或者采取行賄等不正當手段謀取中標的；
（二）擅自終止物業服務合同撤離物業管理區域的；
（三）物業服務合同終止后拒不退出物業管理區域， 或者退出時未按照規定辦理交接手續和移交資料的；
（四）未按照法律、法規的規定和物業服務合同約定履行安全管理義務，導致物業管理區域內發生重大安全事故的；
（五）騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金的；
（六）擅自改變物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備用途的；
（七）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營活動的；
（八）擾亂、破壞業主活動，或者對業主進行威脅、侮辱、毆打或者打擊報復的；
（九）故意泄露業主、物業使用人信息的；
（十）物業服務質量明顯不符合合同約定的；
（十一）違反法律、法規規定的其他情形。
第四章 物業服務
第四十條 在業主、業主大會首次選聘物業服務企業之前，建設單位應當采取招投標方式選聘前期物業服務企業，并與之簽訂前期物業服務合同。投標人少于三個或者物業管理區域房屋總建筑面積低于三萬平方米的，經縣級以上人民政府住房和城鄉建設部門批準，可以采取協議方式選聘前期物業服務企業。
第四十一條 新建物業交付使用前，物業服務企業和建設單位應當邀請業主代表以及物業所在地縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設部門參加， 共同對物業共用部位、 共用設施設備進行物業承接查驗。 住房和城鄉建設部門應當以經審批的施工設計方案以及國家相關行業規范等為物業承接查驗標準進行監督。
物業承接查驗發現有問題的， 物業服務企業與建設單位雙方協議處理辦法，并且商定時間復驗。對承接物業質量有爭議不能協商解決的，可以向物業所在地住房和城鄉建設部門申請復驗裁決。
建設單位不得將未經承接查驗或者查驗不合格的物業交付使用。物業服務企業不得承接未經承接查驗或者查驗不合格的物業，不得與建設單位惡意串通、弄虛作假，共同侵害業主利益。
鼓勵物業服務企業通過參與建設工程的設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動，向建設單位提供有關物業管理的建議，為實施物業承接查驗創造有利條件。
第四十二條 物業服務收費應當遵循質價相符、公平公開、合理誠信的原則。
物業服務合同應當對物業服務收費標準、物業服務等級、物業服務項目、內容與標準等事項予以約定。
物業服務企業因物業服務成本變動超出正常市場風險范圍提出調整物業服務收費標準的，應當與業主委員會平等協商，雙方可以委托第三方機構對調價幅度的合理性進行評估。業主委員會同意提交業主大會決定的，應當公示擬調價方案、調價理由、成本變動情況等相關資料十五日后，召開業主大會會議，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，作出決定后簽訂變更協議。
市、縣（市、區）人民政府價格行政主管部門應當加強物業服務市場價格監測， 每三年至少開展一次物業服務成本監審或者調查，并向社會公布物業服務社會平均成本。 （未完待續）（市房管局物管科）
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《儀隴新聞》2025.02.05