我市把管好用好房屋維修資金、 構建新型和諧社區作為重大民生工程來抓， 著力完善政策制度，創新管理機制，努力利民便民，房屋維修資金管理逐步走向規范化制度化軌道。 近幾年來， 我市連續三次在全省房屋維修資金管理工作會、 全省房地產市場管理工作會上介紹經驗，連續三次通過審計、財政部門的賬務審計，連續四年被評為全國維修資金規范化管理先進單位。同時，先后有省內外40個城市的業內人士到南充學習房屋維修資金規范化管理經驗。
強化監管構建科學合理的管理體系
歸集方式由代繳改自繳。 為確保維修資金應收盡收， 我市調整了歸集方式， 重新科學合理選準維修資金繳存時間節點。 將維修資金作為商品房買賣合同登記備案及房屋權屬登記的必備要件， 實行兩道關口把關。 將開發建設單位代收代繳改為由購房人在商品房買賣合同登記備案前，業主直接到主城區4個維修資金專戶管理銀行的201個網點繳存， 確保購房人維修資金繳入專戶。在辦理房屋權屬初始登記前，開發建設單位未售房屋的維修資金實行全額墊交， 從而避免了過去少數開發建設單位代收代繳中的挪用、多收少報少繳的現象。 管理機構還實行了房屋初始登記項目現場核實幢數、面積、抽查商品房買賣合同核實維修資金繳存金額制度。目前，市本級1301個房屋初始登記項目全部繳清了維修資金，保證了應收盡收。
歸集標準由低到高。結合貫徹國家、省、市房屋維修資金政策，近幾年來，我市4次組織召開聽證會，對維修資金歸集標準進行聽證， 廣泛聽取人大代表、政協委員、開發建設單位和社會各界的意見。4次調整維修資金歸集標準，維修資金由每平方米15元、20元逐步調至每平方米30元、40元，今年將調至每平方米50元至60元。 維修資金繳存標準與我市經濟社會發展、 市民收入相適應，歸集標準比較科學合理。
資金續籌由點到面。 我市將物業小區公共收益作為維修資金續籌的重要支撐進行了有益的探索。2018年10月， 在順慶區大都會小區推行了公共收益補充維修資金試點。今年，我市試點擴面，選擇東方國際社區等10個小區進行試點。鼓勵事業單位、 國有企業進行老舊小區續籌維修資金試點， 南充力匯建設集團等6個小區補建了維修資金制度。同時，我們還對2009年以前開發建設單位代收代繳維修資金期間未售房屋及緩繳項目進行了清理。
完善使用機制 構建公平公正的監管體系
發揮資金急救作用，建立維修資金應急使用機制。2012年以來， 我市明確了電梯、消防、二次供水、地下管網堵塞、屋頂（外墻）滲漏等7類影響業主住用安全的緊急情形，實行邊修邊報的應急維修機制。解決了三分之二業主簽字難、決策時間過長的使用難，讓維修資金成為“及時雨”，及時消除房屋隱患。近年來，我市又優化了維修資金應急除險舉措， 將備案時間由三天縮短至一天，實行快報快處快修，“問題”房屋及時除險。為避免應急維修三分之二業主未簽字面臨的使用管理風險，我們采取街道辦事處、社區核實簽字，消防、電梯故障由消防、 質監部門出具檢測報告，在小區電梯口、單元門上進行公示使用方案、工程預決（結）算，管理機構現場核實拍照取證等方式予以綜合管控。在物業小區電梯故障動用維修資金方面，聘請電梯專家參與小區現場初勘、竣工驗收，并對更換單件使用金額5000元以上進行現場取證、 以舊換新等方式，從而有效避免維修資金使用中的弄虛作假現象。2018年，市本級有132個物業小區使用維修資金，應急維修項目達到86個，占70%。
啟動招標（抽簽）程序，建立公平選擇施工企業機制。 為形成公開透明、方便快捷機制，使物業維修工程施工企業選擇在陽光下運行， 我市對使用金額5萬元以下申報項目，采取由業委會在市維修企業名錄庫中直接選擇施工企業方式。2018年下半年又采取施工企業自愿報名、業委會現場抽簽產生施工企業的方式選擇施工單位； 對使用金額5萬元以上申報項目，前幾年全部采取業主代表評分選擇施工企業，今年改為由招標代理機構公開招標（比選）選擇施工單位，招標會前由業委會在市物業維修工程招標專家庫中抽取4名專家及業委會主任進行評標定標，抽簽、招標（比選）條件、過程、結果公開透明，接受業主監督。今年以來，抽簽項目達27個，招標項目達5個。公平競爭機制的形成，大大降低了使用糾紛，提高了維修資金公信力，規避了管理機構的監管風險。
啟動工程審價等程序，建立第三方快捷服務機制。近幾年來，根據我市維修資金政策性專業性強、業委會專業化不足的現狀，大力啟動第三方服務來彌補業委會專業化不足的問題，提高維修資金的使用效率。 我市采取公開條件、企業自愿報名、 管理機構審核的方式，建立了物業維修工程施工企業、物業維修工程審價機構、物業維修工程招標專家三個名錄庫。維修工程的工程量清單制作及控制價報告全部由業委會選擇工程造價機構進行制作；工程造價機構對使用金額1萬元以上的物業維修工程進行結算審價， 工程造價機構與業委會、物業服務企業、監理單位一道參與小區維修工程竣工驗收， 出具的工程審價報告由施工單位、業委會、造價機構三方認可并簽字蓋章， 審價報告作為維修資金撥付的前置條件。2014年以來， 市本級400個物業維修工程進行了工程結算審價， 審減率平均達到12.3%，2018年達到14.5%，審減金額89萬元。除物業維修工程實行招標代理、維修企業全額墊資維修外， 我市要求使用金額在20萬元以上的小區聘請工程監理機構進行監理監督， 著力解決業委會專業性不足的難題，有效維護了業主的合法權益。
突出監管重點， 建立使用過程管控機制。近年來，我市嚴格遵循“業主決策、政府監督、方便快捷、公開透明”的維修資金使用管理原則，努力探索業主、業委會、管理機構、 維修企業、 審價機構、“五位一體”、“五個到位” 的維修資金使用管理模式，保證了業主決策、 業委會實施、 管理機構監督、維修企業施工、工程造價機構審價“五個到位”，形成了相互制約、相互監督、公開透明的維修資金使用機制。 明確了業委會在維修資金使用申報、 工程詢價、 合同簽訂、現場監管、竣工驗收的實施主體責任；明確了管理機構的監督責任， 凡申報使用維修資金的小區， 維管中心均安排工作人員不少于兩次到小區現場核實申報項目的真實性，對小區已公示的使用申請表、工程預（結）算表、業主簽字等要件進行拍照取證。管理機構工作人員參與竣工驗收現場、施工企業招標（比選）現場、增項增量工程現場核實取證， 使維修資金使用的事前事中事后得到有效監督，維修工程弄虛作假、價格高估冒算得到有效遏制。近幾年來，市本級518個小區使用維修資金3650萬元，沒有發生一起維修項目申報弄虛作假或價格虛高而引發的重大糾紛及投訴事件。
強化資金監管 構建安全穩定的風險管控機制
建立招標選定維修資金專戶銀行機制。 我市維修資金專戶管理銀行長期只有一家， 市本級15.6億元維修資金全部放在一個“籃子”里。2018年上半年，我市啟動了維修資金專戶管理銀行招標工作， 將近三年維修資金增量作為條件進行公開招標，做到報名條件、招標過程、招標結果公開透明， 專戶銀行風險、服務、增值等指標作為評分條件，在報名競標的8家駐市金融機構中選擇了3家實力雄厚、服務水平較高的專戶銀行，使我市維修資金專戶銀行達到4家。市場競爭機制的形成，既分攤了維修資金存儲風險，又提高了專戶銀行服務水平， 還提高了增值收益。
建立增值收益分攤給業主機制。近幾年，我市通過招投標、簽訂金融合作協議等方式， 提高了維修資金增值收益，維修資金年增值收益至今達到3%以上， 市本級13.7億元維修資金本金產生的增值收益達到1.852億元。 從2015年起，管理機構每年都將維修資金增值收益全部分攤到70萬戶維修資金所有權人賬戶滾存使用，有力地維護了業主的合法權益。
建立維修資金賬務公開透明機制。我市維修資金全部實現“專戶存儲、專款專用、按幢立賬、核算到戶”管理。存儲系統、業務系統定期實行手工及網上對賬，做到賬實相符。全市維修資金信息系統建立后，業主足不出戶即可查詢到本人的維修資金余額情況。 從2015年起，管理機構每年都向市本級上千個物業小區發放張貼維修資金對賬單，及時公布維修資金本金、使用金額、增值金額及余額，同時還通過維修資金管理信息系統公布維修資金賬務，主動接受業主監督。
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《儀隴新聞》2025.01.26