三四線樓市傳來大消息 拆遷戶和開發(fā)商們不淡定了

從6月25日開始，一則重磅消息，讓三四線城市等待拆遷的拆遷戶，還有開發(fā)商們很忐忑——據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道消息，記者從國開行人士處核實(shí)到，國開行分支行暫停棚改項(xiàng)目審批，且審批權(quán)限上收總行。

作為棚改貨幣化安置最重要的資金來源，國開行上述舉動(dòng)的影響迅速擴(kuò)散到資本市場。昨日，房地產(chǎn)板塊重挫，鋼鐵、建材等與房地產(chǎn)強(qiáng)相關(guān)的行業(yè)也位居跌幅榜前列。而到了今天，上述板塊依然沒有緩過勁來，個(gè)股一片“慘狀”。

▲截至發(fā)稿，今日地產(chǎn)板塊跌幅居前個(gè)股

“本來我們大部分中長期項(xiàng)目審批權(quán)限就在總行，而且要看金額。現(xiàn)在是說棚改項(xiàng)目的審批權(quán)全部先上收，新項(xiàng)目基本暫停審批，但已經(jīng)在放款的存量項(xiàng)目還是照常。”上述國開行人士表示：“至于未來還批不批，現(xiàn)在還不知道。”

證券時(shí)報(bào)報(bào)道稱，國開行內(nèi)部近日正在重新全面梳理授信白名單，強(qiáng)化業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，受此影響，不少尚未審批通過的新增項(xiàng)目被暫停，但已獲批的存量項(xiàng)目仍在繼續(xù)執(zhí)行中。

▲2017年10月30日，菏澤城區(qū)，耿莊棚改區(qū)工地與新建起的樓盤。（圖片來源：視覺中國）

所謂“棚改”，是指為改善困難家庭住房條件的城鎮(zhèn)危舊住房改造工程。對于棚戶區(qū)改造后的安置問題，2015年以來興起了貨幣化安置的方式，即拆遷人獲得與安置房等價(jià)的安置款，自行選購住宅。該政策推行的初衷，是改善困難家庭住房條件的同時(shí)，推進(jìn)房地產(chǎn)去庫存。

不過，有市場分析認(rèn)為，在貨幣化安置中誕生的手持大量現(xiàn)金的“拆二代”，是助推中國三、四線城市房價(jià)上漲的重要因素。當(dāng)前三、四線城市住宅去庫存效果斐然，卻透支了未來的房價(jià)上漲空間，與城市發(fā)展?fàn)顩r脫離。因此，貨幣化安置比例可能會(huì)降低。

PSL推動(dòng)棚改貨幣化，

但分析稱收緊PSL是大勢所趨

我國棚戶區(qū)改造于2013年后提速，2015年進(jìn)入實(shí)質(zhì)性攻堅(jiān)階段并進(jìn)行棚改貨幣化。中信證券的數(shù)據(jù)顯示，近年來我國棚改貨幣化進(jìn)程不斷加快，2013、2014年全國棚改貨幣化安置率為7.9%、9.0%；而到了2015、2016年，這一比率上升至29.9%、48.5%。

▲圖片來源：中信證券

目前，2017年棚改貨幣化安置的官方數(shù)據(jù)還未公布，不過中信證券預(yù)測2017年棚改貨幣化安置的比例約為53.9%。貨幣化安置成為棚戶區(qū)改造的重要安置途徑。

而說到棚改貨幣化安置就不得不提到抵押補(bǔ)充貸款（PSL）。PSL由央行定向投向政策性銀行，再由他們投向具體的棚改項(xiàng)目，是棚改貨幣化資金的主要來源。

▲圖片來源：方正證券

中信建投數(shù)據(jù)顯示，PSL作為棚改金融工具，2014年到2016年占國家開發(fā)銀行和中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行棚改貸款比例分別為90%、90%和82%，2017年開始大幅下降，僅為50%，2018年一季度為64%。

▲圖片來源：中信建投證券

針對市場有關(guān)棚改傳聞，每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者從國開行新聞辦獲悉，今年以來，國家開發(fā)銀行嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)棚改政策，在國務(wù)院相關(guān)部委指導(dǎo)下，配合地方政府依法合規(guī)開展棚改融資工作。截至5月末，開行今年發(fā)放棚改貸款4369億元，有力支持了棚改續(xù)建及2018年580萬套新開工項(xiàng)目建設(shè)。目前各項(xiàng)工作正在有序開展。

數(shù)據(jù)顯示，今年前5月PSL新增4371億元，而2017年P(guān)SL貸款總規(guī)模才6350億元。

不過，申萬宏源分析表示稱，今年P(guān)SL的投放強(qiáng)度顯著提前，后面將呈現(xiàn)前高后低走勢。今年第1季度至第2季度PSL投放增長明顯快于去年，后續(xù)新增項(xiàng)目受理偏向謹(jǐn)慎，實(shí)物安置的比例上升，在本輪降準(zhǔn)之后，PSL作為基礎(chǔ)投放貨幣的作用下降，收緊PSL亦是大勢所趨。

棚改貨幣化推動(dòng)三四線城市房價(jià)上漲？

實(shí)際上，有分析認(rèn)為PSL帶動(dòng)的棚改貨幣化安置是過去一段時(shí)間三四線城市房價(jià)上漲的一個(gè)重要原因。

住建部副部長陸克華在2017年接受記者采訪時(shí)表示，2016年全國棚改貨幣化安置比例達(dá)48.5%，比2015年提高了18.6個(gè)百分點(diǎn)，可以從市場上購房2.5億平方米。

2017年6月住建部等《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》中明確指出，在商品住房庫存量大、市場房源充足的三四線城市，棚戶區(qū)改造要以貨幣化安置為主，避免重復(fù)建設(shè)。

舉一個(gè)例子，新華日報(bào)曾報(bào)道，2017年上半年，江蘇省中有22個(gè)縣（市、區(qū)）棚改貨幣化安置比例達(dá)到100%。

中信證券研究指出：

2017年以來，三線城市的新建商品房價(jià)格和二手房價(jià)格與一二線城市同比增長變動(dòng)趨勢出現(xiàn)了背離，同比增長大幅提升，尤其是2017年，三線城市同比增長上升至高位。三四線城市作為主要人口流出地，其住房需求一大部分是由棚改貨幣化安置釋放的改善型需求，支撐了2017年其城市房價(jià)。而棚改貨幣化安置資金的源頭為PSL，因此，抵押補(bǔ)充貸款的溢出效應(yīng)間接拉動(dòng)了三四線城市房價(jià)上升。

▲2018年5月27日，哈爾濱。南崗區(qū)現(xiàn)存最大棚戶區(qū)——“文昌街文景頭道街”區(qū)域棚改項(xiàng)目啟動(dòng)，此次改造涉及300多戶居民。（圖片來源：視覺中國）

在這種背景下，全國有的地方依然在致力于提高棚改貨幣化安置的比例，但有的地方在降速。

山東省鼓勵(lì)棚改、拆遷實(shí)物安置，取消貨幣化安置獎(jiǎng)勵(lì)。

湖南省提出，“根據(jù)商品住房庫存實(shí)際情況和棚改相關(guān)政策確定棚改安置方式，商品住房庫存不足、房價(jià)上漲壓力較大的市縣要及時(shí)取消棚戶區(qū)改造貨幣安置優(yōu)惠政策，更多采取新建棚戶區(qū)安置房的方式。”

江西省強(qiáng)調(diào)因地制宜實(shí)施棚改貨幣化安置，住房供需矛盾突出的市縣應(yīng)加大實(shí)物安置住房建設(shè)力度。

廣東省則提出要控制棚改成本，實(shí)現(xiàn)收支平衡，因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置。

中信建投分析稱，事實(shí)上，今年三四線城市棚改對房地產(chǎn)市場的邊際貢獻(xiàn)已經(jīng)下降，2018年棚改將淡出焦點(diǎn)，在于棚改總量減少（609萬套到580萬套），以及棚改貨幣化比重的下降（從60%的高點(diǎn)回落），在區(qū)域去庫存任務(wù)階段性完成后，棚改貨幣化的意義也將減弱，這點(diǎn)并未超出市場預(yù)期。

政策調(diào)整或另有原因

不過，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道消息，上述國開行人士表示，貨幣安置雖然在客觀上助推了房價(jià)，但或許并非暫停棚改貸款審批的主要原因，更可能與財(cái)政系統(tǒng)整治地方政府負(fù)債有關(guān)。

根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定，地方政府的棚改融資不屬于政府一、二、三類債務(wù)，不在地方債置換范疇，而屬于其他類。上述國開行人士表示，不排除相關(guān)部門在調(diào)研后，將地方政府的棚改項(xiàng)目融資視為隱性債務(wù)，需要控制其總量。

今年3月，財(cái)政部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《試點(diǎn)發(fā)行地方政府棚戶區(qū)改造專項(xiàng)債券管理辦法》，意在“堅(jiān)決遏制地方政府隱性債務(wù)增量，有序推進(jìn)試點(diǎn)發(fā)行地方政府棚戶區(qū)改造專項(xiàng)債券工作”。

在上述國開行人士看來，支持地方政府發(fā)行棚戶區(qū)改造專項(xiàng)債券，實(shí)際上也是為了讓地方政府能夠“喘一口氣”，發(fā)債償還前期銀行貸款。

6月20日，天津市省財(cái)政局招標(biāo)發(fā)行15億元棚戶區(qū)改造專項(xiàng)債，期限五年。這意味著，首單棚改專項(xiàng)債花落天津。

而證券時(shí)報(bào)援引消息人士的說法稱，國開行內(nèi)部近日正在重新全面梳理授信白名單，強(qiáng)化業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，不僅針對棚改項(xiàng)目。

“按照監(jiān)管部門要求，國開行正在加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理和預(yù)警，按照授信集中度等相關(guān)要求，重新梳理授信白名單，目前這一工作剛啟動(dòng)不久，尚未完成，所以一些新上報(bào)的項(xiàng)目也被暫停。”一位消息人士說。

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