實現低收入群體"住有所居" 居住權依法有保障

居住權依法有保障安居夢法治來護航

近年來，隨著經濟社會的迅速發展，人們的生活水平得到提高，但仍有一些離婚婦女、孤寡老人等群體的住房需求難以得到滿足，如何安身成了這些群體面臨的現實難題。民法典將居住權確定為一項法定用益物權，為實現低收入群體“住有所居”“老有所依”提供堅實的法律保障。

《法治日報》記者梳理海南法院2021年以來審理的三起涉居住權糾紛典型案例，充分詮釋了我國積極弘揚社會主義核心價值觀，依法保障群眾的基本住房需求，有效化解婚姻家庭矛盾，讓群眾“居者有其屋”，實現政治效果、法律效果與社會效果的統一。

離婚返家居住老屋

依據遺囑確認權屬

海口市一女子離婚后，因沒有地方居住便搬回娘家生活。然而，該女子卻被母親和哥哥起訴，要求其搬離房屋。近日，海口市中級人民法院終審維持原判，駁回其母親和哥哥的訴訟請求。

劉某和周某是夫妻關系，兩人婚后育有兒子周某甲、女兒周某乙。1982年，劉某和周某在海口市某區共同建造了一處住房，女兒周某乙自出生后一直居住在此。2008年3月24日，周某乙同前夫離婚，離婚前的房屋歸其前夫所有，周某乙在海口某小區申請了一套廉租房。后因周某乙無收入，沒有錢交納租金，離婚后一直居住在案涉房屋二樓，并在其父周某生病期間進行照料。

周某于2012年去世，生前曾口頭告訴周某甲，若周某乙沒有地方居住時，可以住在家中二樓。2017年，劉某及周某乙在公證處辦理了放棄繼承周某遺產的公證。2018年4月3日，案涉房屋的不動產權利人變更為劉某和周某甲。

劉某、周某甲認為周某乙的居住行為侵害了自己對房屋的所有權和使用權，故向海口市瓊山區法院提起訴訟，請求判令周某乙停止侵害并立即搬離劉某、周某甲共同擁有的不動產。

庭審中，周某乙提供了其與劉某的錄音，該錄音中周某乙問：“爸爸是否承認案涉房屋二樓給我們。”劉某回答說：“說過你沒有地方住時，二樓給你們住。”同時，周某甲也認可父親臨終時曾口述，周某乙無房居住時，可居住在案涉房屋二樓。

瓊山區法院經審理查明，劉某和周某甲系案涉不動產的權利人，周某乙于2017年到公證處放棄了其應繼承的份額。周某乙放棄繼承時存在前提條件，即由其居住使用案涉房屋二樓，但在公證時遺漏了該項內容。周某乙父親臨終遺言應視為口頭遺囑。且周某乙自出生、結婚到離婚一直居住在案涉房屋，在其父親病重時也盡了主要照顧義務。周某乙雖申請一套廉租房，因交不起房租未能居住。

綜上，瓊山法院認定周某乙雖然放棄了案涉房屋的繼承權，但應享有案涉房屋二樓的居住使用權。劉某和周某甲以其享有的物權要求周某乙搬離，不予支持，依法判決駁回劉某和周某甲的訴訟請求。

一審宣判后，劉某、周某甲向海口中院提起上訴。二審法院經審理查明的事實與一審一致，劉某、周某甲的上訴請求不能成立。據此，海口中院依法駁回上訴，維持原判。

前夫房屋前妻居住

雖未登記亦應保護

昔日夫妻，一家父女，如今卻因居住問題對簿公堂。近日，海南省第一中級人民法院適用有關居住權的規定，審結了自民法典實施以來海南首例涉及居住權的糾紛案件。

陳某某(女，70歲)與符某某原系夫妻，共同生育5名子女，后雙方因感情不和于1990年離婚。1991年，符某某與陳某(現任妻子)結婚，兩人婚后共同出資在文昌市某鎮修建樓房，房屋所有權人登記為符某某。

陳某某與符某某離婚后至今都沒有屬于自己的房屋，自2005年以來一直在符某某名下的前述樓房五層居住。符某甲、符某乙系陳某某與符某某的女兒，兩人與陳某某一起居住。

2020年1月，符某某、陳某以陳某某無權在案涉房屋中居住為由，向法院提起訴訟，請求排除妨害，即要求3人立即從案涉房屋中搬出。

一審法院經審理確認，案涉房屋是符某某與陳某婚后取得的夫妻共同財產，陳某某、符某甲、符某乙對案涉房屋既不享有所有權，也沒有設立居住權，故判決陳某某、符某甲、符某乙3人從案涉房屋中搬出。

一審宣判后，陳某某、符某甲、符某乙向海南省第一中級人民法院提起上訴。承辦法官專程驅車前往案涉房屋所在地查看現場、詢問當事人具體情況，進一步掌握相關事實。鑒于本案系家庭成員內部紛爭，承辦法官做了大量調解工作，但未能達成調解協議。

隨后，海南一中院審理認為，陳某某自2005年開始在案涉房屋居住，符某甲、符某乙也隨后入住，該情況已經持續15年。陳某某、符某甲、符某乙在案涉房屋已經形成較為固定的居住生活場所，證明符某某、陳某在此期間對該3人居住案涉房屋同意默認。

本案發生在民法典頒布之前，當時我國尚未確立居住權制度，客觀上無法辦理居住權登記。符某某、陳某此前對陳某某居住在案涉房屋的事實一直未提出異議，并履行了將案涉房屋交付陳某某居住的合同義務，對陳某某等3人的入住行為視為接受。陳某某系符某某前妻的事實符合婚姻、親屬等身份關系的合同特征，故視作符某某、陳某與陳某某達成了口頭居住權合同，應認定該居住權雖未登記，亦應受到法律保護。

另外，陳某某年逾七旬，符某甲、符某乙作為女兒，共同居住方便照顧陳某某的生活起居，故符某甲、符某乙也應對案涉房屋享有居住權，符某某應對前妻及子女進行幫助、幫扶。

據此，海南一中院改判對符某某、陳某請求陳某某、符某甲、符某乙搬離案涉房屋的訴求不予支持。

不愿過戶祖孫涉訴

保障居住調解結案

2021年4月，海南省定安縣法院受理一起遺產糾紛案件，孫子將八旬奶奶告上法庭，要求其配合辦理房屋及土地過戶手續。

法院查明，被告符某英在五十多歲時與原告王某華的爺爺結為夫妻，此后，原被告雙方在一起生活二十余年，祖孫之間雖無血緣，但是感情融洽。王某華的爺爺去世后，王某華與符某英簽訂了遺產分割協議。后因擔心自己以后的居住問題，符某英一直未配合王某華履行遺產分割協議，雙方由此涉訴。

收到訴狀后，由于一直沒有聯系上符某英，承辦法官通過郵件方式進行郵寄送達。雖然郵寄單顯示已經簽收，為了確保已經八十多歲的符某英順利收到起訴狀副本和證據材料等文書，承辦法官、法官助理、書記員等工作人員多次上門確認情況，但均沒有找到符某英。經過向鄰居多番打聽后得知，符某英平日多數時間不在家，只有下午四五點在家的幾率高一些。在法院工作人員第七次上門時找到了符某英，當面向其送達應訴文書，并耐心說明各項文書含義。

經過溝通詢問，符某英表示自己并不是不愿給房屋過戶，而是擔心過戶后王某華將房子賣了，自己居無定所。承辦法官了解情況后，認為案情并不復雜，雙方矛盾也并非不可調和，要讓老人放下心配合過戶，必須解決居住權問題。

為了讓符某英實現老有所養、安享晚年，也為了更好地開展調解工作，承辦法官向定安縣不動產權登記中心、定安縣住房與房產服務中心致函，函詢居住權是否屬于其單位業務、如何辦理，但兩家單位均復函稱目前尚未得到辦理居住權業務的授權。

開庭當天，在送達后再次“失聯”的符某英準時來到法庭，考慮到符某英年紀較大、行動不便，承辦法官決定先進行調解，但調解未能成功。

庭審中，經過承辦法官多次釋法析理，王某華表示愿意調解，也承諾房屋由符某英居住。庭審結束后，承辦法官將案情向法院婦委會匯報，表示想再去找符某英做調解工作。

2021年6月11日，承辦法官再次來到符某英家中，以拉家常的方式讓原、被告雙方敞開心扉、拉近關系。經過法官耐心勸導，王某華承諾在符某英有生之年，不出售、不出租房屋，即便是遇到拆遷征收征用，也會出錢給符某英租房住。符某英最終也放下了心理包袱，同意配合原告過戶，案件至此得以圓滿解決。

民法典相關規定

第三百六十六條 居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。

第三百六十七條 設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。

居住權合同一般包括下列條款：(一)當事人的姓名或者名稱和住所；(二)住宅的位置；(三)居住的條件和要求；(四)居住權期限；(五)解決爭議的方法。

第三百六十八條 居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。

第三百六十九條 居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。

第三百七十一條 以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規定。

老胡點評

我國民法典中確立的居住權制度，是為了更好地滿足人民群眾“居者有其屋”的最基本民生需求，體現了黨和國家關于加快建立多主體供給、多渠道保障住房制度的要求，也反映了我國立法過程中“以人民為中心”的鮮明價值導向。

隨著我國經濟社會的不斷發展，人們的生活居住條件也不斷得到改善，但仍有一部分低收入群體，尤其是個別老年人、殘疾者以及其他因病而喪失勞動能力者無法通過購買、租賃等方式獲得自己安居的房屋。居住權作為一項新型用益物權，為滿足這些群體對住房的需求打下了堅實的基礎。

徒法不足以自行。要將民法典中規定的居住權的內容落實到現實生活中、成為保障人們生活居住需求的護身符，還需要各級人民法院在審理相關案件中準確適用民法典，把居住權的要求及時融入裁判之中，切實保護人民群眾的民生權益，讓人民群眾在每一起司法案件中都感受到公平正義，感受的司法的溫暖和善意。同時，相關部門還要進一步以案說法，深入開展民法典宣傳活動，使包括居住權在內的民法典的各項規定日益深入人心，使人們的安全感、幸福感更有保障，使社會更加和諧穩定。

編輯：吳蘭 責編：賈俊忠 編審：蒲勇 監制：鄧曙光