擴(kuò)大跟投制，萬(wàn)科的遠(yuǎn)慮，中小股東的不解

在一些股票公開(kāi)討論平臺(tái)上，有不少中小股東表示不解，擔(dān)憂跟投比例過(guò)高會(huì)影響股東權(quán)益。不過(guò)從萬(wàn)科以往實(shí)施跟投機(jī)制效果來(lái)看，利大于弊。

萬(wàn)科的每次行動(dòng)，都會(huì)引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注和同行矚目。

6月14日，端午節(jié)，萬(wàn)科發(fā)出一條公告，擬對(duì)地產(chǎn)、物業(yè)外的物流倉(cāng)儲(chǔ)、商業(yè)、長(zhǎng)租公寓、冰雪、教育、企業(yè)服務(wù)、食品業(yè)務(wù)等非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的跟投機(jī)制進(jìn)行迭代。并在非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)跟投中，首次將公司董事、監(jiān)事、法定高級(jí)管理人員納入跟投人員范圍內(nèi)。

萬(wàn)科對(duì)此舉動(dòng)的解釋是，“為加快非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展，充分激發(fā)非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)管理層及核心員工的‘當(dāng)家人’意識(shí)，穩(wěn)定和吸引人才，并推動(dòng)公司內(nèi)部資源協(xié)同，實(shí)現(xiàn)‘一盤(pán)棋’長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展，更好地回報(bào)全體股東。”

對(duì)于萬(wàn)科，跟投制不是個(gè)新事物。2014年起，萬(wàn)科就推出了項(xiàng)目層面的員工跟投制度。此次將跟投制擴(kuò)圍至非地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也向外界釋放了一個(gè)重要信號(hào)，那就是萬(wàn)科將更為重視并提速多元化業(yè)務(wù)。

萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮多年前有句名言：當(dāng)好農(nóng)民種好地，不花時(shí)間預(yù)測(cè)政策走向。話雖然這么說(shuō)，但對(duì)于房地產(chǎn)形勢(shì)，萬(wàn)科的判斷往往很準(zhǔn)確，這也直接反映在其投資節(jié)奏和對(duì)新業(yè)務(wù)的態(tài)度上。

2018年秋季，萬(wàn)科喊出“活下去”的口號(hào)。彼時(shí)郁亮說(shuō)，要穩(wěn)住開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的基本盤(pán)，對(duì)多元化業(yè)務(wù)進(jìn)行收斂調(diào)整，暫停進(jìn)一步拓展。

2020年秋季，萬(wàn)科喊出“向管理要紅利”的口號(hào)。郁亮的新判斷是：走出土地紅利、金融紅利階段，“三條紅線”實(shí)施后的房地產(chǎn)已成普通行業(yè)，因此要布局新賽道，進(jìn)化出新物種，“討好”年輕人。物業(yè)服務(wù)、城市更新、長(zhǎng)租公寓甚至養(yǎng)豬領(lǐng)域，都是值得投入的新賽道。

“跟投制”擴(kuò)容

“跟投制度是一種將激勵(lì)與約束有效結(jié)合的獎(jiǎng)懲制度設(shè)計(jì)，尤其是在新項(xiàng)目投拓選擇中更能體現(xiàn)其對(duì)項(xiàng)目選擇風(fēng)險(xiǎn)的有效把控。”IP Global首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

根據(jù)公告，萬(wàn)科此次完善的跟投機(jī)制范圍，包括但不限于物流倉(cāng)儲(chǔ)、商業(yè)、長(zhǎng)租公寓、冰雪、教育、企業(yè)服務(wù)、食品業(yè)務(wù)和未來(lái)擬拓展的非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。不過(guò)，物業(yè)并不包括在內(nèi)。

同時(shí)，非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)跟投人員擴(kuò)大到管理層，具體規(guī)定為：包括公司董事、監(jiān)事、法定高級(jí)管理人員在內(nèi)的所有員工，以非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的核心經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、骨干員工為主。

跟投資金來(lái)源上，全部為員工自籌，公司及下屬企業(yè)不得為該等員工提供貸款，包括為其貸款提供擔(dān)保。

跟投方式上，包括但不限于直接持股，通過(guò)設(shè)立合伙企業(yè)、有限責(zé)任公司、信托計(jì)劃、資產(chǎn)管理計(jì)劃等其他符合法律法規(guī)方式持股。取得股權(quán)來(lái)源包括但不限于受讓相關(guān)下屬子公司股權(quán)、認(rèn)購(gòu)下屬子公司新增股權(quán)或與萬(wàn)科共同投資新設(shè)立公司。

跟投權(quán)益比例上限也進(jìn)行了調(diào)整。修訂前，跟投人員直接或間接持有項(xiàng)目權(quán)益比例合計(jì)不得超過(guò)萬(wàn)科在該項(xiàng)目/業(yè)務(wù)所持權(quán)益比例的 10%。修訂后，跟投人員直接或間接持有的業(yè)務(wù)權(quán)益比例合計(jì)不超過(guò) 20%，對(duì)于萬(wàn)科股權(quán)比例低于 50%的業(yè)務(wù)，跟投人員直接或間接持有權(quán)益比例還需不超過(guò)萬(wàn)科在該業(yè)務(wù)所持權(quán)益比例的 40%。未經(jīng)董事會(huì)薪酬與提名委員會(huì)同意，單一跟投人員直接或間接持有業(yè)務(wù)權(quán)益比例不超過(guò) 3%。

跟投價(jià)格方面，在此前“不低于萬(wàn)科在該業(yè)務(wù)的已投成本及對(duì)應(yīng)融資成本之和、不低于合資格獨(dú)立第三方評(píng)估的公允價(jià)格”基礎(chǔ)上，增加了第三個(gè)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，即不低于每股凈資產(chǎn)。

柏文喜分析稱，萬(wàn)科是一家老牌房地產(chǎn)企業(yè)，內(nèi)部管控相對(duì)成熟，因此在地產(chǎn)項(xiàng)目中只要將相關(guān)項(xiàng)目層面、城市公司核心人員列入跟投名單即可有效把控項(xiàng)目選擇與運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。但就非地產(chǎn)項(xiàng)目而言，屬于萬(wàn)科相對(duì)不熟悉的領(lǐng)域，提高跟投層次以加強(qiáng)項(xiàng)目選擇與項(xiàng)目運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與控制十分必要，這也是萬(wàn)科將公司管理層納入非地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)跟投范圍的重要原因。“做出這一調(diào)整，顯然旨在提升非地產(chǎn)項(xiàng)目的跟投層次，加大非地產(chǎn)板塊的風(fēng)控力度。”

“萬(wàn)科此次跟投制度主要是針對(duì)孵化成長(zhǎng)期的新業(yè)務(wù)，也就是幾個(gè)BU事業(yè)部。新業(yè)務(wù)種類更多元、情況更復(fù)雜、周期更長(zhǎng)，持續(xù)完善新業(yè)務(wù)的跟投機(jī)制，鼓勵(lì)業(yè)務(wù)核心團(tuán)隊(duì)真金白銀投入，從行動(dòng)上反映了萬(wàn)科要做好新業(yè)務(wù)的決心。”一位地產(chǎn)投資人士判斷。

萬(wàn)科的遠(yuǎn)慮

在一些股票公開(kāi)討論平臺(tái)上，對(duì)萬(wàn)科此次修訂跟投制的討論并非全是正面，也有不少中小股東表示不解，擔(dān)憂跟投比例過(guò)高會(huì)影響股東權(quán)益。

不過(guò)，從萬(wàn)科以往實(shí)施跟投機(jī)制效果來(lái)看，利大于弊。

2014年，萬(wàn)科開(kāi)始推行在項(xiàng)目層面上的員工跟投機(jī)制，宣布所有新項(xiàng)目（除舊城改造及部分特殊項(xiàng)目外），原則上要求項(xiàng)目所在一線公司管理層和該項(xiàng)目管理人員，必須跟隨公司一起投資，員工初始跟投份額不超過(guò)項(xiàng)目峰值的5%。

在跟投制度實(shí)行一年后，各地項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入結(jié)算周期，萬(wàn)科管理層在多個(gè)場(chǎng)合稱贊項(xiàng)目跟投效果。萬(wàn)科2015年度業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，萬(wàn)科2014年累計(jì)實(shí)行跟投的項(xiàng)目有76個(gè)，跟投項(xiàng)目較非跟投項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)率增長(zhǎng)4%，開(kāi)盤(pán)周期縮短近5個(gè)月，首次開(kāi)盤(pán)毛利率增長(zhǎng)6%，同時(shí)營(yíng)銷費(fèi)率大幅下降。

截至2020年底，萬(wàn)科累計(jì)有1002個(gè)項(xiàng)目引入跟投機(jī)制。2020年報(bào)告期內(nèi)新獲取的項(xiàng)目中，跟投認(rèn)購(gòu)金額為37.45億元，占跟投項(xiàng)目資金峰值的2.09%，占萬(wàn)科權(quán)益資金峰值的3.48%。同期，跟投投資人成為項(xiàng)目公司的少數(shù)股東，通過(guò)轉(zhuǎn)讓股權(quán)形成少數(shù)股東權(quán)益合計(jì)152.48 億元，約占當(dāng)期少數(shù)股東權(quán)益的12%。跟投機(jī)制推行六年，萬(wàn)科歸屬上市股東的凈利潤(rùn)近10年的年復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)19%。

柏文喜評(píng)論稱，無(wú)論是從管理層激勵(lì)還是風(fēng)險(xiǎn)控制方面，萬(wàn)科的跟投制度都是相對(duì)成功的，也強(qiáng)化了管理層的凝聚力與話語(yǔ)權(quán)，在業(yè)績(jī)方面也是多贏的結(jié)果。

現(xiàn)在萬(wàn)科要將跟投制度運(yùn)用到非地產(chǎn)業(yè)務(wù)，鼓勵(lì)業(yè)務(wù)核心團(tuán)隊(duì)真金白銀投入，顯然是有著將新業(yè)務(wù)提速做強(qiáng)的決心。

2020年業(yè)績(jī)推介會(huì)上，郁亮曾表示，萬(wàn)科不同業(yè)務(wù)類型都要上市，但我們并不需要去趕資本市場(chǎng)的熱點(diǎn)，我們不是把業(yè)務(wù)養(yǎng)大了賣(mài)掉，把賣(mài)掉業(yè)務(wù)作為事業(yè)成功的標(biāo)記，而是把業(yè)務(wù)能越做越好長(zhǎng)期做下去為目標(biāo)。

2020年，萬(wàn)科對(duì)外公開(kāi)5個(gè)BG（事業(yè)群）及8個(gè)BU（業(yè)務(wù)單元），它們被視為經(jīng)過(guò)“賽馬”后脫穎而出的業(yè)務(wù)。5個(gè)BG包括南方、上海、北方、中西部區(qū)域及物業(yè)服務(wù)公司，8個(gè)BU包括印力、物流、長(zhǎng)租公寓、海外、冰雪、梅沙教育、企業(yè)服務(wù)及食品。

但從業(yè)績(jī)上看并未創(chuàng)造太多收益。2020年，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓的營(yíng)業(yè)收入 25.4 億元，商業(yè)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入 63.2 億元，萬(wàn)緯物流管理項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)收入 18.7 億元。雖然同比都有明顯增長(zhǎng)，但三者之和占總營(yíng)收的比重僅為2.6%。若按萬(wàn)科2020年財(cái)報(bào)顯示，物業(yè)、長(zhǎng)租公寓、物流、商業(yè)的合計(jì)營(yíng)收在集團(tuán)占比也僅為6.91%。

萬(wàn)科明白，物流倉(cāng)儲(chǔ)、商業(yè)、長(zhǎng)租公寓、冰雪等均屬于重資產(chǎn)、長(zhǎng)周期項(xiàng)目，短期內(nèi)難有較好業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

事實(shí)也如此，目前這些新業(yè)務(wù)年化內(nèi)部收益率遠(yuǎn)低于住宅開(kāi)發(fā)，但是跟投業(yè)務(wù)權(quán)益比例卻更高，這就帶來(lái)一個(gè)問(wèn)題，能否充分激發(fā)員工積極性仍存疑。

答案需要等待時(shí)間來(lái)作出。或許，萬(wàn)科又是那么幸運(yùn)。

編輯：馮靖淼 責(zé)編： 編審： 監(jiān)制：