廈門國貿(mào)清退百億地產(chǎn)資產(chǎn) “國家隊”加快退房

國家持續(xù)推進“退房”兩大原因：一是央企跨主業(yè)進入房地產(chǎn)，加劇了房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險和金融風(fēng)險；二是有利于央企集中資金發(fā)展高新技術(shù)，解決國家發(fā)展的“卡脖子”難題。

中房報記者 許倩 北京報道

“國家隊”正加快撤離樓市。

6月11日晚間，廈門國貿(mào)公告，擬將持有的房地產(chǎn)子公司國貿(mào)地產(chǎn)100%股權(quán)、國貿(mào)發(fā)展51%股權(quán)出售給控股股東廈門國貿(mào)控股集團，交易對價約103億元。

通過這次清退行動，廈門國貿(mào)基本退出房地產(chǎn)行業(yè)。

去年11月，廈門國貿(mào)就宣布將退出房地產(chǎn)業(yè)，并稱“房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，高速發(fā)展需要大額增量資源支持。公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)體量較小，限購、限貸政策對房地產(chǎn)市場需求影響較大，給企業(yè)經(jīng)營發(fā)展帶來不確定性因素”。

現(xiàn)在擺脫了需要重金投入的房地產(chǎn)業(yè)，廈門國貿(mào)在資金壓力上得以喘息。“后續(xù)將根據(jù)新戰(zhàn)略規(guī)劃，集中資源投入供應(yīng)鏈管理與金融服務(wù)兩大核心主業(yè)，積極發(fā)展健康科技等戰(zhàn)略新興業(yè)務(wù)。”廈門國貿(mào)表示。

廈門國貿(mào)撤離房地產(chǎn)行業(yè)背后是11年來央企“退房令”的曲折推進。去年年底，國資委重申“退房令”，督促剩下的央企繼續(xù)退出房地產(chǎn)行業(yè)。央媒也多次發(fā)聲催促央企退出房地產(chǎn)，并指出國家持續(xù)推進“退房”兩大原因：一是央企跨主業(yè)進入房地產(chǎn)，加劇了房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險和金融風(fēng)險；二是有利于央企集中資金發(fā)展高新技術(shù)，解決國家發(fā)展的“卡脖子”難題。

地產(chǎn)占資太多 廈門國貿(mào)終“退房”

自2010年“退房令”頒布后，1987年便已進軍房地產(chǎn)行業(yè)的廈門國貿(mào)最終也走到這一步。

廈門國貿(mào)本次出清的公司包括國貿(mào)地產(chǎn)、廈門國貿(mào)發(fā)展，其中國貿(mào)地產(chǎn)是廈門國貿(mào)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要運行實體。

國貿(mào)地產(chǎn)目前擁有39個地產(chǎn)項目，如合肥國貿(mào)天悅、漳州國貿(mào)天成、福州國貿(mào)九溪原、上海國貿(mào)梧桐原等。截至2020年末，國貿(mào)地產(chǎn)資產(chǎn)總額為98.88億元，負債總額27.97億元，所有者權(quán)益70.9億元；2020年實現(xiàn)營收8775.72萬元，投資收益2.16億元，凈利潤8320.48萬元。

國貿(mào)發(fā)展是于2020年5月成立的新企業(yè)，由廈門國貿(mào)及其控股股東廈門國貿(mào)控股出資成立，兩家分別認(rèn)繳出資20.4億元和19.6億元，占股51%、49%。

截至2020年末，國貿(mào)發(fā)展資產(chǎn)總額為10.28億元，負債總額725.22萬元，所有者權(quán)益10.2億元；2020年并無收入，賬上收益主要來源賬戶往來款產(chǎn)生的利息。

因此，在將國貿(mào)地產(chǎn)100%股權(quán)、國貿(mào)發(fā)展51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給廈門國貿(mào)控股后，廈門國貿(mào)基本退出房地產(chǎn)行業(yè)，尚余少數(shù)房地產(chǎn)子公司，包括廈門浦悅房地產(chǎn)有限公司、廈門悅煦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、廈門貿(mào)潤房地產(chǎn)有限公司等，所開發(fā)項目大部分已實現(xiàn)銷售。

廈門國貿(mào)方面稱，上述子公司在現(xiàn)有項目開發(fā)銷售完成后，不再新增房地產(chǎn)開發(fā)項目，廈門國貿(mào)將上述子公司注銷、轉(zhuǎn)讓或變更經(jīng)營范圍等方式徹底退出房地產(chǎn)行業(yè)。

廈門國貿(mào)為廈門市屬國有企業(yè)集團，是一家綜合性企業(yè)，現(xiàn)有供應(yīng)鏈管理、房地產(chǎn)經(jīng)營、金融服務(wù)三大業(yè)務(wù)，同時積極拓展健康科技等新興業(yè)務(wù)。

值得注意的是，在“十三五”期間，廈門國貿(mào)還提出：“做精做深供應(yīng)鏈、做大做優(yōu)地產(chǎn)、做特做強金融、做專做實投資。”

去年11月，畫風(fēng)突變，廈門國貿(mào)發(fā)布了五年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2021-2025年），表示公司計劃逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)，實現(xiàn)地產(chǎn)板塊獨立發(fā)展，同時集中資源專注核心主業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，拓展戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)。彼時公司方面稱，“鑒于公司所從事的供應(yīng)鏈、金融、房地產(chǎn)行業(yè)均為資金密集型，高速發(fā)展需要大額增量資源支持，公司計劃逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)。”

但比5年計劃更快的是，廈門國貿(mào)的退房行動只用了幾個月。

為何急于“退房”？首先，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在公司總營收占比已經(jīng)不高。2020年公司營業(yè)收入為3510.89億元，同比增長61.02%，其中，供應(yīng)鏈管理、房地產(chǎn)經(jīng)營及金融服務(wù)業(yè)務(wù)營業(yè)收入分別為3304.03億元、137.42億元及69.43億元，占總營收比重分別為94.11%、3.91%及1.98%。2019年，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)貢獻率為3.5%。

其次，公司毛利表現(xiàn)并不亮眼。2020年，公司供應(yīng)鏈管理業(yè)務(wù)毛利率為0.83%，較上年減少了0.41個百分點；房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)毛利率為24.9%，較上年減少20.98%；金融服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率為8.29%，較上年減少0.67個百分點。

還有很重要的一點，房地產(chǎn)行業(yè)本身是一個資金占有率極高的行業(yè)，廈門國貿(mào)的現(xiàn)金流并不算寬裕。2020年，公司實現(xiàn)凈利潤26.12億元，同比增長13.11%；經(jīng)營現(xiàn)金流凈額為-16.85億元，這是其經(jīng)營現(xiàn)金流凈額連續(xù)6個季度為負。房地產(chǎn)調(diào)控政策的收緊無疑更加速了其“退房”決心。

廈門國貿(mào)方面亦表示，房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，高速發(fā)展需要大額增量資源支持。隨著房地產(chǎn)行業(yè)集中度進一步提升，行業(yè)競爭進一步加劇。“公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)體量較小，業(yè)務(wù)發(fā)展要求較高，限購、限貸政策對房地產(chǎn)市場需求影響較大，給企業(yè)經(jīng)營發(fā)展帶來不確定性因素。

在“退房”后，廈門國貿(mào)后續(xù)將根據(jù)新戰(zhàn)略規(guī)劃，集中資源投入供應(yīng)鏈管理與金融服務(wù)兩大核心主業(yè)。地產(chǎn)業(yè)務(wù)則將在國貿(mào)控股管控下形成獨立業(yè)務(wù)板塊。

央企加快撤離樓市

早在2010年，國資委就發(fā)出“退房令”，要求78家央企退出房地產(chǎn)市場。彼時，時任國資委主任李榮融在一次會議上指出：“中央企業(yè)的價值不僅僅是賺多少錢，更重要的是要在行業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展中起引領(lǐng)和帶動作用。所以，中央企業(yè)還是老老實實干你的本行、干實業(yè)，不‘東張西望’。畢竟，辛苦錢可靠。”

也就是從當(dāng)年開始，國家就有節(jié)奏、有次序地要求央企退出非主營業(yè)務(wù)行業(yè)，特別是要退出讓企業(yè)們“失去自我”的房地產(chǎn)高利潤行業(yè)。然而，效果不甚理想，央企退出的步調(diào)很慢，甚至一度陷入停滯。

去年年底，國資委印發(fā)了一份《關(guān)于中央企業(yè)加強參股管理有關(guān)事項的通知》，要求央企全面退出房地產(chǎn)行業(yè)，這份通知中稱“國企和央企應(yīng)該嚴(yán)格把握主業(yè)投資方向，嚴(yán)控非主業(yè)投資。央企和國企不可以為了規(guī)避主業(yè)監(jiān)管要求，通過參股等方式進行央企投資項目負面清單規(guī)定的商業(yè)性房地產(chǎn)類禁止業(yè)務(wù)”。

彼時《經(jīng)濟日報》評論文章稱：央企退出房地產(chǎn)領(lǐng)域，有利于其進一步把資金和研發(fā)力量投向關(guān)系國家發(fā)展的關(guān)鍵高新技術(shù)領(lǐng)域，著力解決制約國家發(fā)展和安全的重大難題，補齊短板、鍛造長板，更好地解決那些“卡脖子”問題。

同時，在目前大環(huán)境之下，房地產(chǎn)已不是一個能賺快錢、利潤率高的行業(yè)。從2016年底至2021年6月，這一輪全方位、多環(huán)節(jié)、各城市全覆蓋的調(diào)控不僅沒有絲毫放松跡象，反而愈發(fā)密集，比如融資端“三道紅線”壓力。

因此，自國資委二度重申“退房令”下，2020年至2021年以來，以國家電網(wǎng)、中航集團為代表，先后有十幾家央企公開稱將全面退出房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，包括中國中化、中國建筑、中國五礦、招商局、國家電力投資集團、中國聯(lián)通、中國商用飛機、山東高速等。廈門國貿(mào)正是其中一員。

一方面，這些企業(yè)開始頻繁掛牌轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)子公司股權(quán)，以及所持地塊。如近日山東高速二次拋售濟南西客站片區(qū)兩宗地塊；中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團、中國航空工業(yè)集團等則繼續(xù)轉(zhuǎn)讓旗下虧損的房地產(chǎn)子公司股權(quán)；另一方面，對房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)進行整改或調(diào)整，如國家電力投資集團、中國商用飛機、國家電網(wǎng)等。

國家持續(xù)推進“退房令”，也是我國房地產(chǎn)調(diào)控需要。近年來，在我國房價高攀的背后，一個事實是，各大企業(yè)正成為我國最大、最具影響力炒房群體。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，在2020年，一共有2100多家公司披露持有的投資性房地產(chǎn)情況，合計1.69萬億元；相比2019年末的1.52萬億元同比增長11.18%。對比歷年數(shù)據(jù)，這一規(guī)模創(chuàng)下了歷史新高。資金相對雄厚的央企，跨主業(yè)進入房地產(chǎn)領(lǐng)域、土地市場，無疑會在一定程度加劇了這種狀況。

當(dāng)然，正如全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌所說，央企部分退出并不會從根本上緩解高地價高房價。因為趕走了一群“狼”，有可能又來了一群“獅子”，堅持“房住不炒”、“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控仍然是必由之路。

大企業(yè)回歸主業(yè)是大勢所趨。

編輯：馮靖淼 責(zé)編： 編審： 監(jiān)制：