樓市運(yùn)行邏輯已變 壓縮炒作空間

　　近期房地產(chǎn)市場熱度有所下降。隨著房企融資規(guī)范落地，以及“房住不炒”被明確寫入“十四五”規(guī)劃建議，房地產(chǎn)行業(yè)高杠桿擴(kuò)張模式將逐漸退出歷史舞臺，市場運(yùn)行邏輯已出現(xiàn)根本性改變，未來樓市置業(yè)心態(tài)將趨向理性和平穩(wěn)。

　　10月全國70個大中城市商品住宅銷售價格漲幅保持平穩(wěn)回落態(tài)勢，新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅基本穩(wěn)定。其中，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅比上月回落0.1個百分點(diǎn)；二手住宅銷售價格環(huán)比漲幅比上月回落0.4個百分點(diǎn)。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅比上月回落0.2個百分點(diǎn)。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比漲幅比上月分別回落0.3和0.4個百分點(diǎn)。

　　經(jīng)過二十多年的高速發(fā)展，我國住房市場供不應(yīng)求矛盾已得到根本性轉(zhuǎn)變，市場運(yùn)行邏輯已經(jīng)改變。

　　一是政策管理邏輯已經(jīng)改變。“房住不炒”首次寫入“十四五”規(guī)劃，將成為未來5至15年的基本政策基調(diào)。圍繞“房住不炒”定位，因城施策堵塞限購漏洞、租購并舉重點(diǎn)推進(jìn)熱點(diǎn)城市住房租賃市場長期穩(wěn)健發(fā)展，構(gòu)建多層次住房供應(yīng)體系，著力緩解住房市場供求錯位矛盾，滿足中低收入人群住房需求成為政策基調(diào)。

　　二是資金杠桿邏輯已經(jīng)改變。長期以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)杠桿率普遍較高，為確保企業(yè)長期穩(wěn)健經(jīng)營，客觀上也存在降杠桿的內(nèi)在動力。隨著近期對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資管理不斷規(guī)范，過去房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)熟悉的高杠桿擴(kuò)張運(yùn)營模式將無以為繼。房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)和銷售模式也可能會進(jìn)一步改革，加快銷售回款、減少囤地占款將成為主流。

　　三是置業(yè)投資邏輯已經(jīng)改變。當(dāng)前，抑制房價非理性上漲，已成為各地房地產(chǎn)調(diào)控的焦點(diǎn)。隨著房價漲幅回落或維持平穩(wěn)，置業(yè)投資回報相應(yīng)受到影響。我國差別化住房信貸政策，特別是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，阻止了相當(dāng)規(guī)模的投資投機(jī)性需求進(jìn)入市場。如果進(jìn)一步嚴(yán)格管控信貸資金違規(guī)流入住房市場，特別是對借款人真實收入進(jìn)行嚴(yán)格審核，熱點(diǎn)城市二手房市場變現(xiàn)周期也將繼續(xù)拉長，這將導(dǎo)致置業(yè)投資回報進(jìn)一步下降。

　　四是供求匹配邏輯已經(jīng)改變。目前，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系在總量平衡下存在區(qū)域錯位和人群錯位。區(qū)域錯位主要表現(xiàn)為非熱點(diǎn)城市相對過剩和熱點(diǎn)城市相對緊缺。人群錯位體現(xiàn)為熱點(diǎn)城市部分人群擁有多套住房和不少中低收入人群一房難有。

　　綜上所述，堅持“房住不炒”定位極大壓縮了住房投機(jī)炒作的空間。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展新階段，房地產(chǎn)和金融之間的動態(tài)關(guān)系將更加科學(xué)合理，金融、房地產(chǎn)和實體經(jīng)濟(jì)也將更加均衡發(fā)展，未來樓市置業(yè)心態(tài)必將更加平穩(wěn)和理性。

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